Yeni binalar cep yakıyor! İstanbul’da konut uçurumu

İstanbul’da olası deprem riskine karşı kentsel dönüşüm ve bina yenileme çalışmaları aralıksız devam ederken, ortaya çıkan son rakamlar, “güvenli konuta kim ulaşabiliyor?” sorusunu bir kez daha gündeme taşıdı. Megakentte kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen konut sayısının bir milyona ulaşırken, artan metrekare fiyatları ise emekli, öğrenci ve ücretli kesimlerin adeta kabusu haline gelmiş durumda. İstanbul’da resmi verilere göre yaklaşık 8 milyon 70 bin bağımsız bölüm bulunuyor. Bunların yaklaşık 1,5 milyonu riskli kabul edilirken, 600 bin bağımsız bölümün acilen dönüşmesi gerekiyor. Uzmanlar ise bir milyon konutun yenilenmiş olmasını önemli bir eşik olarak değerlendiriliyor. Ancak yüz binlerce hanenin halen riskli yapılarda yaşamaya devam etmesi, İstanbul’un önündeki dönüşüm sürecinin uzun yıllar gündemde kalacağını ortaya koyuyor. Ne var ki, sorunun bir tarafında deprem gerçeği, diğer tarafında ise dönüşümün giderek ağırlaşan ekonomik maliyeti bulunuyor.

İstanbul’daki dönüşüm tartışmasının çoğu zaman gözden kaçan kesimi ise kiracılar. Mülk sahibi yeni binada değerlenen bir gayrimenkule sahip olurken kiracı açısından dönüşüm çoğu zaman bulunduğu mahalledeki kira düzeyinin değişmesi anlamına geliyor.

ORTALAMASI 63 BİN TL

Endeksa verilerini kullanan Emlakjet’in Haziran 2026 verilerine göre İstanbul genelinde satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 63 bin 788 TL seviyesine çıkmış vaziyette. Ortalama konut satış fiyatı 7 milyon 16 bin 680 TL olarak hesaplanırken, megakentteki konut fiyatlarının son bir yılda nominal olarak yüzde 25,1 arttığı vurgulanıyorç Ancak asıl sorun ise ilçeler arasındaki büyük fiyat farkları. Haziran 2026 verilerine göre İstanbul’da ortalama satılık konut metrekare fiyatı 63 bin 788 TL seviyesinde bulunurken, Beşiktaş’ta bu rakam 178 bin 968 TL’ye kadar çıkıyor. Kadıköy’de ortalama metrekare fiyatı 166 bin 901 TL, Sarıyer’de 153 bin 676 TL, Beykoz’da 137 bin 298 TL, Bakırköy’de ise 130 bin 914 TL seviyesinde.

KİMLER ÖDEYEBİLİR!

Kamuoyuna yansıyan verilere göre Beşiktaş’taki ortalama metrekare fiyatı İstanbul ortalamasının neredeyse üç katına ulaşıyor. Fiyatlar 100 metrekarelik bir konut üzerinden hesaplandığında Beşiktaş’ta yaklaşık 17,9 milyon TL, Kadıköy’de 16,7 milyon TL, Sarıyer’de 15,4 milyon TL, Beykoz’da 13,7 milyon TL ve Bakırköy’de 13,1 milyon TL’lik bir tablo ortaya çıkıyor. Üstelik bu rakamlar yalnızca yeni, sıfır veya lüks konutlara değil, ilçelerdeki genel satılık konut piyasası ortalamalarına işaret ediyor.

21 YILDAN ÖNCE BİTMİYOR

2026 yılında net asgari ücret 28 bin 75,50 TL olarak uygulanırken, İstanbul’da ortalama konut fiyatı 7 milyon TL’nin üzerine çıkmış durumda. Bu rakamlar üzerinden yapılan hesaplamada, bir asgari ücretlinin hiçbir harcama yapmadan gelirinin tamamını biriktirmesi halinde ortalama bir konut bedeline ulaşması yaklaşık 21 yıl sürüyor. Konut fiyatları ile gelir arasındaki fark yalnızca asgari ücretliler açısından değil, memurlar, beyaz yakalı çalışanlar, emekliler ve tek maaşla geçinen haneler açısından da belirginleşiyor. Kentsel dönüşüm sürecinde eski yapıların yerine yeni ve deprem yönetmeliğine uygun binalar yapılırken, yenilenen konutların piyasa değeri de değişiyor. Böylece dönüşüm, yapı güvenliğinin yanı sıra konut fiyatları ve hanelerin bu fiyatlara erişimi açısından da yeni bir tablo ortaya çıkarıyor.

1 MİLYON 875 BİN TL DESTEK

Öte yandan dönüşüm süresinde devletin uyguladığı “Yarısı Bizden” kampanyası dönüşüm maliyetini azaltan en önemli araçlardan biri. Kampanya kapsamında bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği sağlanıyor. Böylece toplam destek tutarı 1 milyon 875 bin TL’ye ulaşıyor. Kredi ödemeleri yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlıyor ve 10 yıla kadar vadeye yayılabiliyor.

Gayrimenkulün piyasa değeri sürekli yükseliyor. Mülk sahibi açısından bu önemli bir servet artışı yaratabiliyor. Ancak aynı mahallenin kiracıları veya o bölgede ilk kez ev sahibi olmak isteyen maaşlı kesimleri açısından sonuç farklı olabiliyor.

HERKES OTURABİLMELİ

Emlak Uzmanı Emre Kulcanay ise “Kentsel dönüşüm başarıyla ilerlerken güvenli konut sadece yüksek gelir grubunun satın alabildiği bir ürüne dönüşmemeli” derken, “Aksi halde İstanbul’un binaları güçlenirken, kenti yıllardır ayakta tutan öğretmenler, emekliler, sağlık çalışanları, küçük esnaf, işçiler ve genç aileler merkezin dışına doğru çekilmeye devam edecek” ifadelerini kullandı.

[email protected]

Kaynak: Web Özel