İlan yüksek, satış pazarlıklı! Konut fiyatlarında denge arayışı
Konut piyasasında 2026’nın ilk ayı, fiyatlarla satışlar arasındaki makasın daha da açıldığı bir döneme işaret etti. Merkez Bankası’nın açıkladığı Konut Fiyat Endeksi ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 3,7 artarak 211,8 seviyesine yükseldi. Endeks yıllık bazda nominal olarak yüzde 27,7 artış kaydetti. Ancak aynı dönemde enflasyondan arındırıldığında fiyatların reel olarak yüzde 2,3 gerilediği görüldü. Türkiye genelinde sınırlı bir reel değer kaybı dikkat çekerken, İstanbul, Ankara ve İzmir’de konutların reel olarak değer kazanmaya devam etmesi büyükşehir talebinin görece güçlü kaldığını ortaya koydu. Buna karşın ülke geneline yayılan fiyat ivmesinin zayıfladığı görülüyor.
İlk el iş yeri satışları yüzde 9,2 azalarak 3 bin 444’e, ikinci el satışlar yüzde 14,5 düşüşle 9 bin 823’e indi. İpotekli iş yeri satışları yüzde 73 artışla 576’ya yükselirken, diğer satış türleri yüzde 15,1 azalarak 12 bin 691 olarak kaydedildi.
3 ŞEHİR CEP YAKIYOR
Merkez Bankası’nın bu ay itibarıyla yayımlamaya başladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi ise kira piyasasına ilişkin daha net bir çerçeve sundu. Endeks ocakta aylık yüzde 3,5 artarken, yıllık artış yüzde 34,2 olarak gerçekleşti. Reel artış yüzde 2,7 seviyesinde hesaplandı. İstanbul, Ankara ve İzmir’deki kira artış oranlarının Türkiye ortalamasının üzerinde seyretmesi, büyükşehirlerde kiralık konut talebinin canlılığını koruduğunu gösterdi.
SATIŞLAR GERİLEDİ Mİ?
Satış verileri ise fiyat artışlarına rağmen talebin temkinli bir çizgide ilerlediğini ortaya koyuyor. TÜİK’in 2026 Ocak ayına ilişkin konut ve iş yeri satış istatistiklerine göre konut satışları yıllık bazda gerilemiş vaziyette. İlk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,1 azalarak 34 bin 69’a düştü. İkinci el satışlar ise yüzde 5,9 gerileyerek 77 bin 411 oldu. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 30,6, ikinci el konutların payı yüzde 69,4 olarak gerçekleşti. Takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ilk el satışlarda yıllık yüzde 4,2 artış görülürken, ikinci el satışlar yüzde 0,1 azaldı.
İPOTEKLİ SATIŞLAR ARTTI
Rakamlar ne diyor?
Finansman tarafında ipotekli işlemlerde sınırlı bir canlanma dikkat çekti. İpotekli konut satışları yıllık bazda yüzde 15,7 artarak 20 bin 263’e yükseldi. Buna karşılık diğer satış türleri yüzde 8,3 azalarak 91 bin 217’ye geriledi. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 18,2 olurken, diğer satışların payı yüzde 81,8 olarak hesaplandı. Bu görünüm, kredi kanallarında seçici de olsa bir hareketlenmenin başladığını gösteriyor.
Yabancılara yapılan konut satışlarında ise düşüş eğilimi sürdü. Ocak ayında yabancılara satışlar yüzde 20,8 azalarak bin 306’ya geriledi. Toplam satışlar içindeki pay yüzde 1,2 seviyesinde kaldı. En fazla satış 219 konutla Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapılırken, İran ve Ukrayna vatandaşları da üst sıralarda yer aldı.
Kira endeksindeki reel artış barınma maliyetlerinin yüksek seyrini koruduğunu teyit ediyor.
FİYAT PAZARLIKTA DÜŞÜYOR
Uzmanlar ne diyor?
Ortaya çıkan tabloyu haberglobal.com.tr’ye yorumlayan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa ise şu uyarıları gündeme taşıdı: “Kağıt üzerinde fiyatlar yükseliyor olabilir, ama reel piyasada, yani enflasyondan arındırılmış, gerçek alım gücüyle ölçülen düzlemde; değer kaybı yaşanabiliyor. Üstelik ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki makas da bu farkı büyütüyor. İskontolar, pazarlık payları ve tapuya yansıyan nihai rakamlar çoğu zaman manşet verilerde görünmüyor.”
YABANCI ALIMLARI AZALIYOR
“Büyükşehirlerde sınırlı arz ve göç baskısı nedeniyle fiyatlar göreli olarak daha dirençli seyrederken, Anadolu genelinde artış hızının yavaşlaması talebin daha seçici ve temkinli hale geldiğine işaret ediyor. İpotekli satışlardaki artış kredi kanallarında kontrollü bir açılmayı gösterse de henüz güçlü ve yaygın bir canlanma anlamına gelmiyor.”
REEL BAZDA ZAYIFLAMA
Emlak Uzmanı, İmarpanosu.com Genel Yayın Yönetmeni Emre Kulcanay ise ortaya çıkan tabloyu yorumlarken, “Genel çerçevede 2026’nın ilk verileri, konut piyasasında fiyat artışının sürdüğü gözükse de reel bazda zayıflamanın devam ediyor. Tüm göstergeler, konut ve ticari gayrimenkul piyasasında fiyat, talep ve finansman dengesinin yeniden şekillendiği bir döneme girildiğine işaret ediyor” dedi.
[email protected]
Kaynak: Web Özel