Kiralar maaşı yutuyor! Bu rakamları kim, nasıl ödeyecek?

Konut piyasasında 2025’in ikinci yarısından itibaren gözlenen hareketlilik, kiralık konut cephesinde çok daha sert ve yaygın bir fiyat artışıyla kendini gösteriyor. Aralık ayında konut satışları yıllık bazda yüzde 19,8 artışla 254 bin 777 adede yükselirken, 2025 yılının tamamında satışlar yüzde 14,3 artarak 1 milyon 688 bin 910 seviyesine ulaştı. Faiz oranlarının yılın ikinci yarısından itibaren aşağı yönlü seyretmesi, ertelenmiş talebin kademeli biçimde devreye girmesinde etkili oldu. Ancak satış cephesindeki toparlanma ve konut satın alma maliyetlerinin yüksek seyretmeye devam etmesi nedeniyle kiralık konut piyasasında da rakamlar ciddi olarak arttı. Kiralık daire fiyatlarının vatandaşı canından bezdirdiği şehir ise İstanbul!

Asgari ücret 28 bin TL seviyesinde bulunurken, İstanbul genelinde ortalama kira bedelleri 35 TL bandında seyrediyor.

35 BİN TL’Yİ AŞIYOR

İstanbul özelinde bakıldığında, son bir yıllık dönemde kira fiyatları hem nominal düzey hem de artış hızı açısından tarihi seviyelere ulaştı. 2026 yılı başı itibarıyla ilan fiyatları ve piyasa verileri, İstanbul genelinde ortalama kira bedelinin 35 bin TL bandını aştığını ortaya koydu. Bu seviye, hem önceki yılların hem de Türkiye genel ortalamasının belirgin biçimde üzerine işaret etti. Aynı dönemde TÜİK verilerine dayalı olarak hesaplanan yasal kira artış tavanları aylara göre gerilese de, yeni kiraya verilen konutlarda bu sınırların fiilen belirleyici olmadığı görüldü.

EN PAHALI İLÇELER

İstanbul’da kira piyasasında en yüksek seviyeler merkezi ve yüksek gelir grubuna hitap eden ilçelerde kaydediliyor. Kadıköy’de, özellikle Moda, Caddebostan ve Suadiye gibi sahil hattına yakın semtlerde ortalama kira bedelleri 60 bin TL bandının üzerine çıktı. Yeni ve nitelikli konutlarda kira rakamları 70 bin TL’yi aşarken, bazı lüks dairelerde 80-90 bin TL seviyelerine yaklaşıldı. Sarıyer’de Emirgan, İstinye ve Tarabya hattında ortalama kiralar 70-80 bin TL aralığında seyrederken, Boğaz hattına yakın ve site özellikli konutlarda bu rakamlar daha da yukarı taşındı. Beşiktaş’ta Etiler, Bebek ve Levent çevresinde ortalama kira bedelleri 60-70 bin TL bandında yoğunlaşmış durumda. Bakırköy’de ortalama kira seviyeleri 45 bin TL bandını aşarken, Şişli’de Nişantaşı ve Mecidiyeköy çevresinde kiralar 55-60 bin TL aralığında şekillendi.

EN UCUZ ESENYURT!

Öte yandan orta segment olarak değerlendirilen ve ulaşım yatırımlarıyla öne çıkan ilçelerde de kira artışları güçlü seyrini sürdürüyor. Ataşehir’de ortalama kira bedelleri 45-55 bin TL bandına yükselirken, Üsküdar’da is ortalama fiyat aralığı 45-50 bin TL olarak öne çıkıyor. Maltepe, Kartal ve Ümraniye’de kiralar 30-35 bin TL bandında, Başakşehir’de ise 30 bin TL olarak dikkat çekiyor. İstanbul’un çeper ilçelerinde kira seviyeleri görece daha düşük kalmakla birlikte artış eğilimi burada da devam ediyor. Pendik, Tuzla ve Çekmeköy’de ortalama kiralar 25-30 bin TL bandında seyrederken, Esenyurt’ta ortalama kira bedelleri 25-30 bin TL aralığında oluştu. Sancaktepe, Sultanbeyli, Esenler ve Bağcılar gibi ilçelerde ise kiralar 20-24 bin TL bandında yoğunlaştı.

İstanbul’da en düşük kira seviyeleri ile en yüksek kira seviyeleri arasındaki farkın 4-5 kata yaklaşması, şehir içinde barınma maliyetlerinin ne ölçüde ayrıştığını ortaya koydu.

FAHİŞ ARTIŞ ORANLARI

Emlak Uzmanı Emre Kulcanay ise semt ve ilçe bazında değerlendirildiğinde, İstanbul genelinde kira artış oranlarının da belirgin biçimde ayrıştığı belirtti. Merkezi ve yüksek talep gören ilçelerde yıllık kira artış oranlarının yüzde 45-55 bandına ulaştığının altını çizen Kulcanay, “Prestijli semtlerde ise bu oran yer yer yüzde 60’a yaklaştı. Orta segment bölgelerde kira artışları yüzde 35-45 aralığında gerçekleşirken, çeper ilçelerde artış oranları çoğu zaman yüzde 30’un üzerinde seyrediyor” dedi.

ARZ-TALEP DENGESİ BOZULDU

Kira fiyatlarındaki bu yükselişte birden fazla unsur etkili olduğunu sözlerine ekleyen Kulcanay, “Yüksek enflasyon ve artan bakım, onarım ve vergi maliyetleri, konut sahiplerinin beklentilerini yukarı çekerken; iç göç, öğrenci nüfusu ve genç çalışan talebi kiralık konutlara olan baskıyı artırdı. Konut arzının yetersiz kalması ve yeni konut üretiminin sınırlı seyri, fiyat artışlarını hızlandıran bir diğer unsur olarak öne çıktı” ifadelerini kullandı.

[email protected]

Kaynak: Web Özel